Strona główna › Garaż podziemny
Wspólnoty i spółdzielnieGaraż pod budynkiem rządzi się innymi przepisami niż mieszkania.
Budynek mieszkalny nie wymaga instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. Garaż pod nim — to już kwestia sporna, a ładowarki aut elektrycznych, przeglądy i monitoring dokładają kolejne pytania. Pomagam ustalić, co jest obowiązkiem, co kwestią sporną, a co rozsądną praktyką.
Garaż to inna funkcja i często osobna strefa pożarowa.
Dlatego odpowiedź „budynek mieszkalny nie wymaga instrukcji” jest prawdziwa — ale nie kończy tematu.
Monitoring w garażu
Kamery nagrywają mieszkańców, gości i ich samochody, czyli przetwarzają dane osobowe. Wspólnota albo spółdzielnia powinna umieć wskazać cel i podstawę prawną (zwykle prawnie uzasadniony interes — art. 6 ust. 1 lit. f RODO), informację dla nagrywanych (art. 13 RODO), okres przechowywania nagrań i umowę z firmą, która ma do nich dostęp (art. 28 RODO).
Instrukcja dla garażu — kwestia sporna
Funkcja mieszkalna nie występuje w katalogu obiektów wymagających instrukcji (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Garaż zwykle stanowi jednak odrębną strefę pożarową o innej funkcji i tu stanowiska — także komend — bywają różne. Rozstrzygam to na podstawie dokumentacji budowlanej, a nie przez telefon, i mówię wprost, jeśli obowiązku nie widzę.
Auta elektryczne i hulajnogi
W istniejącym budynku wielorodzinnym punkt ładowania wymaga zgody zarządu wspólnoty albo spółdzielni (ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych). Wytyczne straży dotyczące garaży z punktami ładowania mają charakter zaleceń. Przepisy techniczno-budowlane są w okresie zmian — przed decyzją o instalacji potrzebny jest projektant albo rzeczoznawca.
Obowiązki niezależne od sporu
Urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice przegląda się nie rzadziej niż raz w roku, a węże hydrantów wewnętrznych poddaje próbie ciśnieniowej raz na 5 lat (§ 3 rozporządzenia). Drożność dróg ewakuacyjnych i oznakowanie to obowiązek właściciela lub zarządcy (art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej) — także wtedy, gdy instrukcja nie jest wymagana.
Co robię — i czego nie robię.
Zakres ustalamy po obejrzeniu garażu i dokumentacji budynku.
Co robię
- Ustalenie, czy garaż wymaga instrukcji — z oznaczeniem, co jest pewne, a co sporne
- Opracowanie instrukcji bezpieczeństwa pożarowego dla garażu, jeśli zarząd tak zdecyduje
- Regulamin garażu z zasadami ładowania aut i hulajnóg
- Ewidencja punktów ładowania i zgód, na podstawie których powstały
- Dokumentacja monitoringu: cel, klauzula, okres przechowywania, udostępnianie nagrań
- Zestawienie terminów przeglądów urządzeń przeciwpożarowych
Czego nie robię
- Nie twierdzę, że spór o instrukcję dla garażu jest rozstrzygnięty
- Nie projektuję instalacji ładowania i nie uzgadniam projektów
- Nie wykonuję przeglądów technicznych urządzeń przeciwpożarowych
- Nie przejmuję odpowiedzialności zarządu wspólnoty ani zarządcy
Wszystko to — z tabelą „pewne / sporne”, listą 10 rzeczy do sprawdzenia przy obchodzie i testem — jest w bezpłatnym przewodniku PDF: „Garaż podziemny pod budynkiem mieszkalnym”. O obowiązkach zarządcy w obiektach z wieloma najemcami: strona dla zarządców nieruchomości.
Kto za co odpowiada.
Za garaż odpowiada właściciel lub zarządca
Odpowiedzialność za ochronę przeciwpożarową obiektu obciąża właściciela, zarządcę lub użytkownika (art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej). Za przetwarzanie danych z monitoringu odpowiada administrator — zwykle wspólnota albo spółdzielnia (art. 24 RODO).
Moją rolą jest doradztwo i dokumentacja. Decyzje — także ta, czy przy spornym obowiązku opracować instrukcję — należą do zarządu.
Zanim zadzwonisz
Czy nasz garaż podziemny musi mieć instrukcję bezpieczeństwa pożarowego?
Czy możemy zakazać wjazdu aut elektrycznych do garażu?
Czy w budynku mieszkalnym trzeba przeprowadzać próbne ewakuacje?
Ile to kosztuje?
Przejdę się po Waszym garażu.
Przegląd bez zobowiązań. Dostaniecie listę ustaleń z podziałem na obowiązki, kwestie sporne i dobrą praktykę. Jeśli wszystko jest w porządku — powiem to wprost.
- Czy Wasz garaż wymaga instrukcji — i na jakiej podstawie
- Co zrobić z ładowaniem aut i hulajnóg
- Jak opisać monitoring
- Wycena dopiero wtedy, gdy wiadomo, co trzeba zrobić